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央行银保监会明确房地产贷款占比最高不能超4

时间:2021-01-04 18:30:32 来源:未知 点击:

2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),明确了房产贷款集中管理制度的机构覆盖面、管理要求和调整机制。

中国光大银行金融市场部分析师周茂华向记者表示,房地产贷款集中管理制度的设置,主要是为了给银行投资房地产设置一个“安全边界”,避免信贷资源流入房地产,增加金融体系的脆弱性,引导金融机构优化资产负债,让更多资源流入实体经济和战略性新兴产业的薄弱环节,促进房地产业健康发展。

具体而言,根据银行的资产规模、组织类型等因素,房地产贷款集中管理系统分为五类,每类设置两个上限--地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例。其中六大国有银行和国家开发银行为第一档,分别有40%和32.5%两个上限,为五者中最高。

五档有两个上限,最高40%

所谓房地产贷款集中管理制度,主要是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例应符合央行和银监会确定的管理要求,即不高于央行和银监会确定的相应上限。

在回答记者提问时,央行和保监会表示,研究制定房地产贷款集中管理制度,主要是为了提高金融体系的弹性和稳定性,促进房地产市场稳定健康发展。同时,推进金融供给侧结构改革,强化银行业金融机构内部约束,优化信贷结构,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资,促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

事实上,为了做好房地产金融管理,央行等部门积极探索创新宏观审慎工具,从供需双方建立首付比例动态调整机制,试点住房融资新监管“三道红线”,帮助房地产市场平稳健康发展。

然而,虽然我国房地产金融管理取得了显著成效,资金向房地产的过度流动有了显著改善,但银行业的房地产贷款敞口仍然相对较大。中国社会科学院财经研究所研究员倪鹏飞在署名文章中表示,银行的资产质量容易受到房地产价格波动的影响,这是一个需要密切关注的潜在风险点。同时,银行对房地产信贷的偏好仍然很强,需要受到制度设计的约束。因此,建立房地产贷款集中度管理制度,对银行房地产贷款余额比例提出上限要求,具有重要的现实意义。

倪鹏飞认为,房地产贷款集中管理制度也是中国宏观审慎政策的重要实践。目前房地产金融宏观审慎工具主要有两类:一是供给侧工具,限制金融机构的信贷供给,如房地产信贷集中度、房地产资产风险权重调整、行业资本要求等;第二,需求侧工具,即抑制购买者的信贷需求,如债务收入比(DSTI)、贷款收入比(LTI)等。

房地产贷款集中管理制度的设置从供给方制约住房相关融资,监管方根据金融机构的资产规模、机构类型等因素设定房地产贷款集中管理要求。具体分为五档,每档有房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

其中工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档,房地产贷款和个人住房贷款上限分别为40%和32.5%,在5档中最高;其次是招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、上海银行等17家中型银行为二档,两个上限分别为27.5%和20%。

第三档是中资小银行和非县域农村合作机构,主要包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城乡合作机构。两个上限分别为22.5%和17.5%;第四档是县级农村合作机构,两个上限分别为17.5%和12.5%;最后一个是村镇银行,两个上限分别是12.5%和7.5%。

天风证券银行首席分析师廖志明告诉记者,房地产信贷集中政策将有利于大银行,大银行房地产贷款比例尚未达到上限。整体来看,房地产贷款比例上限压力不大,政策过渡期较长,2021年将对房地产信贷融资产生中性影响。预计2021年房地产全规模贷款增量将达到6万多亿元。

差异化管理,设定2-4年过渡期

值得一提的是,监管部门在设定房地产贷款集中管理的要求时,并没有采取“一刀切”的做法,而是实行差异化管理。根据通知,为反映地区差异,在确定地方法人银行金融机构房地产贷款集中度管理要求时,有适度的灵活性。同时,管理体制也设定了一个过渡期,以保证政策的顺利实施,促进房地产市场和金融市场的稳定健康发展。

具体要求是,2020年12月底,银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款比例超过管理要求且超过2个百分点的,业务调整过渡期为本通知实施之日起2年;超过2个百分点以上的,业务调整过渡期为本通知实施之日起4年。房地产贷款和个人住房贷款的业务调整过渡期另行规定。

周茂华告诉记者,这种差异化管理充分考虑了金融机构的资产、机构类型、存量房地产贷款等因素,也综合考虑了我国国情、市场经营状况和机构承受能力,从而进一步确保房地产和金融体系的稳定运行。

关于建立房地产贷款集中管理制度对房地产市场的影响,央行和保监会在回答记者提问时表示,总体而言,建立房地产贷款集中管理制度有利于市场参与者形成稳定的政策预期,有利于房地产市场稳定、健康、可持续发展。

据了解,自2019年以来,央行和保监会对房地产贷款集中管理制度进行了广泛研究,并与金融机构进行了充分沟通。相关指标充分考虑了银行业金融机构的实际情况,采用了分类分级、差别过渡期、区域调整机制等多种机制。

“目前,大多数银行业金融机构符合管理要求。央行和保监会将要求其稳步开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款和个人住房贷款比例基本稳定。”央行和银监会的相关负责人表示。

对于超出管理要求的银行业金融机构,监管部门将要求其合理选择业务调整模式,并按年度合理分配业务调整规模,确保调整步伐相对稳定,调整工作稳步有序进行。个别压力较大的银行降低压力,会通过延长过渡期的方式区别对待,以保证政策的顺利实施。

此外,关于近期备受市场关注的房屋租赁相关贷款是否纳入监管,通知称,为支持房屋租赁市场的蓬勃发展,房屋租赁相关贷款暂不计入房地产贷款比例。目前,央行正在会同有关部门研究制定住房租赁金融业务的相关意见,并建立相应的统计制度。

同时,为配合新资产管理规定的实施,新资产管理规定过渡期(至2021年底)归还的房地产贷款不计入统计。

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